Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства (ОНС) занимают особое место в системе объектов гражданских прав Российской Федерации. С одной стороны, они признаются недвижимым имуществом и могут выступать полноценным объектом гражданского оборота, с другой - их правовой режим существенно отличается от режима завершенных зданий и сооружений. Как замечает Ю.В. Лухменёва, актуальность этого института определяется значительным числом таких объектов в обороте и сложностью их правового режима – тем более что незавершённые постройки регулярно становятся предметом сделок купли-продажи, залога и аренды, а также втягиваются в судебные споры и банкротные процедуры [14].

Правда, многолетнее существование института не избавило его от внутренних противоречий: законодательство по-прежнему содержит пробелы, которые воспроизводят одни и те же затруднения в правоприменении.

Отправной точкой для понимания нынешнего положения дел служит Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ, которым с 1 января 2005 года объекты незавершённого строительства были прямо отнесены к недвижимому имуществу. Статья 130 ГК РФ называет их в одном ряду со зданиями и сооружениями [1], а п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ включает в понятие объекта капитального строительства здания, строения и сооружения, строительство которых не завершено [2]. Однако ни одна из этих норм не даёт исчерпывающего определения самого понятия - в законодательстве отсутствуют как чёткие критерии, позволяющие установить момент возникновения такого объекта, так и признаки, отграничивающие его от смежных категорий гражданских прав, и именно этот пробел питает порождает многочисленные судебные споры.

Анализируя судебную практику по вопросам недвижимости, мы обнаруживаем устойчивую совокупность критериев, при соответствии которым объект получает статус незавершённого строительства как недвижимой вещи. Первый из них - законность возведения, т.е. соблюдение нормативных требований, наличие разрешительной документации и согласований. Второй - физическая связь с землёй, исключающая перемещение объекта без существенного ущерба его назначению.

Третий - ориентированность на постоянное, а не временное использование.

Министерство строительства и ЖКХ РФ в письме № 70963-ОД/08 от 28 ноября 2024 года уточнило: постановка объекта незавершённого строительства на кадастровый учёт становится возможной тогда, когда степень выполненных работ достаточна для его идентификации в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества [5]. Ключевым ориентиром при этом служит завершённость фундамента или равнозначных ему конструктивных работ, именно они, по позиции ведомства, образуют тот минимальный порог, за которым правомерно строящийся объект приобретает признаки недвижимой вещи. Судебная практика воспроизводит ту же логику. Согласно п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утверждённого Президиумом ВС РФ 12 октября 2022 года, сооружения, на которых работы по возведению фундамента или аналогичные им не завершены в полном объёме, объектами незавершённого строительства не признаются - фундамент здесь выступает не техническим, а правовым порогом [6].

О.О. Жечко, характеризуя объект незавершённого строительства как особую разновидность собственности с множеством специфических черт, фиксирует пробелы в гражданском и земельном законодательстве применительно к регистрации права на вновь создаваемое недвижимое имущество [13]. Отсутствие чёткого механизма приобретения права собственности на такой объект порождает реальные затруднения для участников гражданского оборота, и пока этот механизм не выстроен, критерий завершённости фундамента остаётся единственной твёрдой точкой опоры в иначе «шаткой» правовой конструкции.

Среди проблем правового регулирования объектов незавершённого строительства особого внимания заслуживает процедура государственной регистрации прав на них. Статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что основанием для регистрации права на незавершённый объект выступает разрешение на строительство, в отличие от готового здания, где требуется разрешение на ввод в эксплуатацию [3]. Разница, казалось бы, техническая, однако именно она определяет объём правовых возможностей застройщика на каждом из этапов.

С 1 марта 2025 года этот объём дополнительно сузился. Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ введены новые основания для приостановления учётно-регистрационных действий: регистрация прав на земельный участок становится невозможной при отсутствии в ЕГРН сведений о местоположении его границ, а постановка на кадастровый учёт или оформление прав на здание, сооружение либо объект незавершённого строительства, расположенные на таком участке, также не допускаются [4]. Нововведение преследует цель упорядочить земельные отношения, однако для застройщиков, не проводивших межевание, оно оборачивается ощутимым препятствием, и чем дольше откладывалось межевание, тем острее это препятствие ощущается сейчас.

Судебная практика показывает, насколько уязвимой оказывается защита прав на незавершённые объекты. Не менее показательна ситуация, в которой общество, находясь в процедуре банкротства, самостоятельно расторгло договор аренды земельного участка, на котором располагался незавершённый объект, а впоследствии попыталось зарегистрировать на него право собственности [12]. Суды отказали, констатировав, что возможность оформления прав существовала в период действия договора аренды, однако была утрачена по собственному волеизъявлению общества. Дополнительным основанием послужило техническое состояние объекта: фундамент был признан непригодным для дальнейшей эксплуатации, что исключало его идентификацию в качестве объекта недвижимости по смыслу ст. 130 ГК РФ, и тем самым закрывало последний доступный правовой путь. Среди проблем правового регулирования объектов незавершённого строительства особого внимания заслуживает процедура государственной регистрации прав на них. Статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что основанием для регистрации права на незавершённый объект выступает разрешение на строительство, в отличие от готового здания, где требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Разница, казалось бы, техническая, однако именно она определяет объём правовых возможностей застройщика на каждом из этапов. Правда, сам по себе факт незавершённости строительства не закрывает путь к регистрации права собственности, на это ещё в Определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11-13 указал Верховный Суд РФ, подчеркнув, что незавершённость объекта не может служить безусловным основанием для отказа в регистрации [7]. Позиция давняя, однако, не утратившая значения: она удерживает правоприменителя от автоматического отождествления недостроенности с юридической ущербностью объекта.

Острее всего коллизии вокруг незавершённых объектов проявляются в делах о банкротстве застройщиков. В Определении от 14 октября 2025 г. № 308-ЭС23-7931(3,4) Верховный Суд РФ зафиксировал, что фонду были переданы права должника на земельный участок вместе с расположенными на нём неотделимыми улучшениями, включая объект незавершённого строительства, а также права на проектную документацию [8]. Из этого последовательно вытекает позиция, которую судебная практика воспроизводит всё устойчивее: дольщики не вправе претендовать на признание права собственности на квартиры в недостроенном доме. Логика здесь прямая. Поскольку строительство не завершено, квартиры как самостоятельные объекты ещё не возникли — а значит, суды лишены оснований признавать за участниками долевого строительства право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир». Недострой остаётся единым нерасчленённым объектом, и любая попытка вычленить из него индивидуальную квартиру юридически беспредметна.

Между тем суды общей юрисдикции нередко продолжают признавать подобные права, игнорируя и действующее законодательство, и сложившуюся практику высшей инстанции. Юлия Литовцева, партнёр юридической компании «Пепеляев Групп», констатирует: ошибочный подход не только воспроизводится в решениях, но порой воспринимается как легитимный даже в рамках банкротных дел, что превращает разрыв между позицией Верховного Суда и реальным правоприменением из частной погрешности в системную проблему [15].

Выработанный судебной практикой алгоритм определения надлежащего способа защиты для дольщика предполагает последовательное прохождение нескольких шагов: установление того, что являлось предметом инвестирования: квартира или нежилое помещение; проверка факта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию; определение площади нежилого помещения.

Принципиальным при этом остаётся следующее: с момента введения конкурсного производства право требования участника строительства трансформируется в денежное, и любые притязания на признание права собственности непосредственно на объект инвестиций с этого момента юридически недопустимы.

Отдельный пласт споров формируют налоговые аспекты правового режима незавершённых объектов, прежде всего вопрос о том, подпадают ли они под обложение налогом на имущество организаций. Ответ на него далеко не очевиден, поскольку объект ещё не введён в эксплуатацию и формально не завершён, однако уже существует как физическая реальность и зарегистрирован в установленном порядке.

Верховный Суд РФ в Определении от 24 сентября 2025 г. № 305-ЭС25-8718 по делу № А40- 171395/2024 рассмотрел ситуацию, в которой налоговый орган доначислил организации налог на имущество в размере 5 706 662 рублей применительно к объекту незавершённого строительства [9]. Суды трёх инстанций поддержали позицию налоговиков, указав: наличие у общества в собственности объекта незавершённого строительства само по себе порождает обязанность по уплате налога на имущество - и этого обстоятельства достаточно, чтобы налоговые последствия наступили вне зависимости от степени готовности объекта.

Верховный Суд при этом особо подчеркнул:

для включения незавершённого объекта в налоговую базу по смыслу п. 2 ст. 375 НК РФ не имеют значения ни категория земель и вид разрешённого использования участка, на котором он расположен, ни факт извлечения дохода, ни то, учтён ли объект в составе основных средств. В комментариях к этому решению прозвучала примечательная оценка: законодатель, по всей видимости, стремился создать для владельца недвусмысленный стимул, либо достраивать объект, либо сносить его. Из совокупности приведённых позиций следует практический вывод: организации, на балансе которых числятся объекты незавершённого строительства, обязаны исчислять и уплачивать налог на имущество вне зависимости от степени готовности объекта и его реальной пригодности к эксплуатации, само по себе наличие такого объекта в собственности уже достаточно для возникновения налоговой обязанности.

Правовая судьба незавершённого объекта при этом неотделима от судьбы земельного участка под ним. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утверждённом Президиумом ВС РФ 19 ноября 2025 года, акцент сделан на защите строительных инвестиций: застройщик, приступивший к возведению объекта, вправе завершить его и использовать в соответствии с ранее установленным видом разрешённого использования даже в случае последующего изменения градостроительных регламентов [10]. Рубежом, за которым такие изменения утрачивают силу препятствия, Верховный Суд признал момент, когда строящийся объект приобретает признаки недвижимости, и с этой точки строительный проект получает правовую защиту от регуляторных перемен.

Тем не менее, правовая неопределённость сохраняется применительно к тем постройкам, возведение которых застройщик начал ещё до того, как градостроительные регламенты претерпели изменения, однако результат так и не был внесён в ЕГРН. В подобной ситуации ключевым становится вопрос о том, в какой именно момент у объекта возникают признаки недвижимой вещи, т.е. когда он приобретает самостоятельное правовое существование, отделённое от земли и строительного процесса.

Принципиально новым ориентиром в судебной практике стала позиция Верховного Суда, согласно которой объект незавершённого строительства не может быть изъят по основанию истечения срока аренды земельного участка, если застройщик на протяжении всего периода действовал добросовестно. Раскрывая порядок применения статьи 239.1 ГК, Суд существенно ужесточил требования, предъявляемые к органам власти при обращении с недостроями, - фактически выстроив барьер против произвольного изъятия имущества у тех, кто не нарушал условий строительства.

Верховный Суд РФ последовательно выстраивает единообразный подход к спорам об объектах незавершённого строительства. В Определении от 15 января 2026 г. № 310-ЭС25-14488 по делу № А35-10259/2018 ранее принятые судебные акты были отменены: спорный объект располагался на особо охраняемой природной территории регионального значения, где действует специальный режим хозяйственной деятельности, а региональная администрация к участию в деле привлечена не была, и именно это процессуальное упущение Суд квалифицировал как существенное нарушение, несовместимое с балансом частных и публичных интересов [11].

В Определении от 20 мая 2025 г. № 18-КГ25- 42-К4 Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций по делу о сохранении объекта незавершённого строительства и признании права собственности на него, направив дело на новое апелляционное рассмотрение. Во внимание было принято то обстоятельство, что заявительница объективно не могла ни завершить строительство, ни совершить иные необходимые действия:

судом ранее были введены обеспечительные меры, запрещавшие как регистрационные действия в отношении возведённых на участке объектов капитального строительства, так и продолжение строительных работ на спорном объекте.

Проведённое исследование обнаруживает целый ряд системных правовых проблем, накопившихся вокруг объектов незавершённого строительства в России. Среди них выделяются следующие:

1. Отсутствие в законодательстве легального определения понятия «объект незавершённого строительства» и сколько-нибудь чётких критериев его квалификации, именно это обстоятельство питает непрекращающийся поток судебных споров о том, можно ли считать тот или иной объект недвижимой вещью.

2. Трудности с государственной регистрацией прав на ОНС, которые с 1 марта 2025 года дополнительно осложнились требованием об обязательном наличии учтённых границ земельного участка.

3. Уязвимость участников долевого строительства при банкротстве застройщика: признать право собственности на квартиру в недостроенном доме невозможно, а выбор надлежащего способа защиты на практике оказывается самостоятельной правовой задачей.

4. Налоговая нагрузка на владельцев ОНС, поскольку объекты незавершённого строительства облагаются налогом на имущество вне зависимости от степени готовности и реальной пригодности к использованию.

5. Земельные и градостроительные затруднения - в первую очередь связанные с изменением регламентов уже в ходе строительства, а также с изъятием недостроев при истечении срока аренды земельного участка.

Преодоление перечисленных трудностей требует, прежде всего, законодательного закрепления понятия объекта незавершённого строительства с указанием минимального набора признаков, достаточных для отнесения объекта к недвижимости. Параллельно необходимо упростить процедуры государственной регистрации прав на ОНС для добросовестных застройщиков и укрепить гарантии защиты участников строительства в банкротных процедурах. Складывающаяся практика Верховного Суда РФ, включая разъяснения 2025-2026 годов, уже задаёт нижестоящим судам и участникам оборота рабочие ориентиры - однако их устойчивость будет обеспечена лишь при последовательном применении и законодательном закреплении наиболее значимых позиций.